東京都品川区#37ファンド
| 募集方式 | 先着募集 |
| 優先募集 | 優先募集無し |
| 募集金額 | 1億6,150万円 |
| 募集期間 |
2023年11月13日 18:00 から 2023年11月16日 23:59 まで 終了 |
| 応募状況 |
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| 最低成立金額 | なし | ||||
| 想定分配率(年利) | 6.5% | ||||
| 運用状況 | 償還済 | ||||
| 確定運用期間 | 148日 | ||||
| 運用状況詳細 | |||||
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▼ファンドの詳細
「東京都品川区＃37ファンド」（以下、「本ファンド」）は、東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩約3分、「西小山」駅徒歩約9分に位置する、築4年・地下1階付地上5階建てのRC造1棟マンション（以下、「本物件」）を取得・運営いたします。尚、配当原資はインカムゲインをベースに、市場への売却（または本ファンド事業者の固有財産とし、もしくは他の不動産特定共同事業契約に係る財産とする行為を含む）によるキャピタルゲインも含めた構成となっております。
▼マーケット情報
▽武蔵小山駅
「武蔵小山」は東京都品川区の西部に位置し、目黒区に接している、下町風情とベッドタウンが融合した幅広い年代から支持を集めるエリアです。
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駅前には『東京で最も長いアーケード商店街』の異名を持つ『パルム商店街』があり、「武蔵小山」駅から中原街道まで全長約800ｍとなります。
商店街内には全部で約250の店舗があり、飲食店や雑貨、服飾等バラエティに富んだお店が立ち並んでいます。生活必需品はすべてそろう利便性の高さだけでなく、観光地としても人気なため、住民に限らず、他地域の方も訪れる武蔵小山の代名詞と呼べる商店街です。
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その他にも駅直結の「エトモ」には東急ストアや無印良品、カフェ等がはいっており、周辺にはオオゼキやライフ、業務スーパーと多くの選択肢がとれるため、買い物に困ることはまずないと言えます。クリニックや金融機関はもちろん公園もあり、暮らしやすい環境が整っています。
また、武蔵小山駅周辺は近年再開発が進んでおり、発展が著しい注目のエリアでもあります。
2019年には地上41階地下2階からなるタワーマンション「パークシティ武蔵小山ザタワー」と、隣接する低層商業施設「パークシティ武蔵小山ザモール」が誕生しました。その後2021年には、住民票の届出や戸籍謄本の発行等が行える荏原第一地域センターや荏原第一区民集会所が併設された「シティタワー武蔵小山」が誕生し、現在は、パルム商店街沿いの「小山三丁目第1地区」（A地区）「小山三丁目第2地区」（B地区）の再開発が進められています。A地区には、住宅・店舗・生活支援施設・駐車場等が入る地上40階地下2階の複合施設、店舗・駐車場からなる地上3階地下2階の低層商業施設、B地区にはいずれも地上41階地下2階建ての複合施設が2棟建設予定となっています。
昔から続く商店街から感じる下町風情と、再開発によるさらなる利便性向上により、これまで以上に住みやすい街になることが予想される注目のエリアです。
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参考：建設委員会資料
▽賃貸需要
商店街や商業施設に勤務する方に限らず、近隣には大学も点在しているため学生の需要も見込めます。明治学院大学がある「白金台」駅まで目黒線利用で乗換なく約6分、立正大学がある「大崎広小路」駅へは、隣駅の「不動前」駅から東急バス利用で乗車時間約10分でのアクセスが可能です。あわせて「目黒」駅や「白金台」駅、「五反田」駅等には多くの企業やホテルがあり、いずれの駅と比較しても武蔵小山の賃料相場は低いため、需要は広範囲に渡ると予想できます。
LIFULL HOME’Sが公開している「見える！賃貸経営」によると、本物件のエリアは最も物件閲覧回数が多い赤色となっています。
また、入居希望条件は、①間取り「ワンルーム・1K・1DK」 ②希望賃料「7万円～9万円以下」 ③住戸の広さ「20㎡～29㎡」 ④築年数「31年以上」 ⑤駅距離「5～10分以内」での検索が最も多くなっており、「賃料＞駅距離・築年数」で探していると見受けられます。本物件は間取りや広さ、賃料をクリアしていることに加え、築も浅く、駅距離3分の立地であるため条件が良い物件であると考えられます。
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参考：LIFULL HOME’S
▽乗降客数
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▽品川区人口推移
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▽アクセス
「武蔵小山」駅は東急目黒線急行停車駅です。東急目黒線には『南北線』・『都営三田線』が乗り入れており、「大手町」駅・「永田町」駅までいずれも乗り換えなく約20分でアクセスすることが可能です。
また、2駅となりの「目黒」駅にはJR山手線が乗り入れているため、「渋谷」駅まで約13分、「新宿」駅までは約20分で行くことができるほか、下り方面では「田園調布」駅・「武蔵小杉」駅が東横線と乗り入れているため、「横浜」駅までは約30分、2023年3月に開業した『東急新横浜線』利用で「新横浜」駅までは乗換なく約25分と横浜方面へのアクセスも良好です。
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▼スキーム
匿名組合契約を投資家の皆様と締結。優先出資・劣後出資による出資金を基に、対象物件の取得・運営を行います。配当金の支払いや元本の償還については、ファンド運用期間中の「賃料収入」および「売却益」を原資とします。
優先劣後とは、劣後出資を事業者が出資し、売却損が発生した場合劣後出資分より損失を負担する仕組みとなります。
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※出資金の入金について
当社サービスは、出資金のデポジットには対応しておりませんので予めご了承下さい。出資金は必ず、ファンドへの出資申込みが完了後、契約成立時書面をご確認のうえ、申込額を過不足なくご入金ください。なお、ファンドへのお申込み前に入金された場合には、当該入金分は振込手数料等送金に必要な手数料をお客様にご負担いただいた上で返金となります。
▼ファンドスケジュール
募集開始日 ：2023年11月13日（18：00開始）
募集締切日 ：2023年11月16日（23：59終了）
出資金振込期日 ：2023年11月17日 ※1 ※2
キャンセル待ち申込確定 ：2023年11月20日（10：00頃メールにてお知らせ）
キャンセル待ち申込振込期日 ：2023年11月21日 ※1 ※2
予定運用期間 ：2023年12月1日～2024年5月31日
分配予定・出資金払戻予定 ：2024年6月7日
※1 お振込期日の当日付けでご入金確認がとれない場合、キャンセル扱いとさせて頂きます。
※2 複数回に分けてお振込みされる場合、同日中にお振込みください。
システム上、複数回に分けてのお振込みを日付を跨いで行われると返金となりますので御了承ください。
■お申し込みは先着順とし、募集金額以上の応募があった場合はキャンセル待ちとして受付させて頂きます。
■本ファンドは不動産市況・元本毀損リスク等々を考慮し事業者の判断で運用期間終了日を早めることや、契約期間を12ヶ月を超えない範囲で契約期間を延長することがあります。
■取得日以降、随時売却活動を開始する予定です。
■分配金は、保有期間の家賃収入・売却時（市場への売却、または本事業者の固有財産とし、もしくは他の不動産特定共同事業契約に係る財産とする行為をいいます。）の売却益を原資とし、ご出資頂いた金額に応じて分配致します。（匿名組合契約を締結し、優先出資（投資家の皆様）95％劣後出資（事業者）5％の割合で運用致します。）
▼リスクについて
本ファンドに出資していただくにあたりまして、事前に契約成立前書面の内容を参照いただいたうえ、慎重な判断により投資を行っていただくようお願い致します。
▼元本割れリスク
本商品は、投資家の皆様の出資金について元本保証をするものではありません。本商品の収益性、利益の配当や財産の分配も保証されたものではない為、「契約成立前書面」に記載したリスクにより投資家の出資金について元本が損失するおそれがあります。
▼信用リスク
不動産特定共同事業者（本事業者）が破綻等したことにより事業継続が困難となった場合、本契約は終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理と異なり、本事業者が破綻等した場合には、保全されないので、出資金全額が返還されないおそれがあります。
▼本ファンドの運営者及び関係者の倒産手続き開始に伴うリスク
㈱エボルゾーン（以下「EZ」）及び賃借人、またはその他関係者について、倒産手続の開始、その財産についての仮差押え若しくは差押え、またはこれに類する処分がなされた場合、本ファンドの運営に重大な支障が生じ、収益の減少または費用の増加がもたらされるおそれがあります。
▼不動産のリスク
経済環境や不動産需給関係の影響あるいは、物件の価値の毀損によっては、運用期間中において空室が発生する場合があるほか、物件を想定する時期･条件で売却できず、収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
▼テナント及び施設運営リスク
本事業では対象不動産をテナント(賃借人)に賃貸借契約で貸すことになります。テナントその他関係者の業績や財政状態の悪化、運営業務委託契約による受託者(存在する場合)の施設運営の状況によっては、本事業者が受け取るべき賃料または売上を受け取れず、投資家に対しての配当を行えないおそれがあります。また、かかる事態が発生した場合には不動産価値も大きく毀損するため、売却時に大きな損失が生じるおそれがあります。
▼自然災害リスク
大きな自然災害等が起き不動産市況に影響がある場合や、自然災害等の影響が大きく不動産に生じる場合には、本事業における収益の減少または費用の増加がもたらされるおそれがあります。
▼法規制・税制に伴うリスク
法令、税制及び政府による規制変更がされた場合、本事業における収益の減少または、償還完了後の手取金の減少等の影響を及ぼす可能性があります。
▼クレジットリスク
本ファンドは、「契約成立前書面」記載の対象不動産の所有者であるEZ、賃借人、転借人（存在する場合）、それぞれの対象不動産の管理・運営以外の事業または財産の状況の変化、あるいはEZが預金口座を開設する取引先金融機関が破綻した場合等、本ファンドの運営に重大な支障が生じ、収益の減少または費用の増加がもたらされるおそれがあります。
▼システムリスク
本事業に関わる出入金はEZの運営するシステムにより実行されています。EZの運営するシステムが想定通りに作動しない場合には、投資家への配当スケジュールに影響が起き、当初想定よりも大幅に遅延するおそれがあります。
▼リーシングリスク
本事業では対象不動産をリースアップし、その賃料を元に配当を行うことを想定しておりますが、空室の長期化や想定した賃料での入居が達成できない場合、想定通りの家賃を受け取れず、投資家に対しての配当を行えないおそれがあります。また、かかる事態が発生した場合には不動産価値も大きく毀損するため、売却時に大きな損失が生じるおそれがあります。
▼流動性リスク
不動産に備わる地理的固定性、不動性、永続性、個別性といった性質が流動性に影響を与え、対象不動産を想定する時期･条件で売却できず、収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
▼運用期間の長期延長リスク
不動産市況他の状況次第では、EZの判断で、当初想定運用期間を延長する可能性があります。なお、延長期間については、「契約成立前書面」の「契約期間に関する事項」の「契約の延長に関する事項」に定めています。また、当該延長をした場合であっても、売却時の不動産市況次第では、当初想定の売却金額での売却が行えず、出資金の元本割れが起きるおそれがあります。
▼その他のリスク
自然災害（風水、地震、落雷）、人為的災害（火災、テロ、戦争、事故、破損）により対象不動産が滅失・毀損・劣化するリスク。経年劣化、隠れたる瑕疵の発見などによる不動産的価値の下落によるリスク。対象不動産の工作物などが第三者に損害を与える場合には、本不動産の所有者として損害賠償義務を負担する可能性があるリスク。本契約の解除又は譲渡に制限があることに関するリスク。